住宅ローンの頭金700万円は入れるべき？45歳・フルローンと65歳の資産を比較

はじめに

「住宅ローンは借金なのだから、頭金は多く入れた方がいい」

住宅購入を考えるとき、そう感じる方は多いと思います。頭金を入れれば借入額が減り、毎月の返済も軽くなります。それは、確かなメリットです。

ただ、子どもがまだ小さく、教育費も老後資金もこれから準備する家庭では、手元のお金を住宅に使いすぎないことも大切です。

今回は、45歳・年収1,200万円、金融資産2,500万円の家庭が、頭金700万円を入れるか、住宅ローンを5,000万円借りるかを考えます。名古屋・愛知県で住宅購入を検討している40代〜50代の方も、ご自身の家計に置き換えてご覧ください。

※相談で扱う論点をもとに、個人を特定できないよう年齢・年収・物件価格等を変更した架空事例です。制度は2026年9月23日時点で確認しています。

1｜相談事例｜45歳、頭金はいくら入れるべきか

「財形貯蓄などから700万円を出して、4,300万円借りるつもりでした。でも、その700万円を手元に残す方がよいのでしょうか」

比較するのは、次の2つです。本稿の「頭金700万円」は、購入総予算に充てる自己資金として整理します。

Bは諸費用も含めて借りる設定です。物件代金だけを借りる一般的な「フルローン」とは条件が異なり、融資対象となる費用や審査の確認が必要です。財形貯蓄も、種類によって払出しの条件が異なるため、残高すべてを普通預金と同じようには扱えません。

なお、「扶養内」は働き方の想定です。夫の税金で配偶者控除等を受けられるかは、別途所得要件で判断します。

2｜頭金700万円で、月々の返済は約2万円変わる

年1.195％の金利が変わらないと仮定すると、返済額は次のようになります。

頭金700万円を入れると、毎月約20,403円、年間約24.5万円、返済が軽くなります。 20年間の支払利息も約125.7万円少なくなります。

一方、頭金を入れても、65歳時点で約2,064万円のローンが残る試算です。「頭金を入れたから老後の返済は心配ない」とまではいえません。

試算には、月利＝1.195％÷12、返済回数＝420回として、次の式を使用しています。

月ごとに利息と元金返済を積み上げる方法でも検算済みです。表は丸める前の数値から計算しており、金融機関の端数処理等とは差が生じます。借入手数料、保証料、団信の上乗せ等は返済額に含めていません。

2-1｜変動金利と「45歳で35年ローン」の注意点

今回は三菱UFJ銀行の変動金利を想定し、比較条件を年1.195％にそろえています。この金利や返済額が35年間続くという予測ではありません。 同行は2026年9月18日、同年12月1日から変動金利の基準金利を見直すと公表しています。実際の適用金利は借入時期や契約条件で確認が必要です。三菱UFJ銀行の案内

また、45歳から35年と単純計算すると完済は80歳ですが、同行の条件は完済時に80歳の誕生日までです。誕生日や借入日によって35年間を組めない場合があります。本稿は年齢を年単位で置いた比較であり、借入可能期間を保証するものではありません。返済期間・年齢の条件

3｜2026年の住宅ローン控除｜5,000万円全額が対象とは限らない

所得が比較的高い家庭では、住宅ローン控除をどこまで利用できるかも判断材料になります。ただし、年収だけでは実際の控除額は決まりません。

住宅ローン控除は、原則として対象となる年末残高等に0.7％を掛けて計算します。住宅の種類ごとに対象となる借入限度額があり、所得税等から控除できる範囲にも制限があります。

3-1｜子育て世帯が2026年に入居する場合

今回の家庭は、入居年の12月31日時点でも設定の家族構成であれば、19歳未満の扶養親族がいる世帯に該当します。夫40歳以上・妻40歳未満という条件にも当てはまります。以下は子育て世帯等の上乗せを使い、床面積50㎡以上などの要件を満たす場合の限度額です。

控除率はいずれも0.7％。中古は通常の既存住宅取得を記載しており、一定の改修等を満たす「買取再販住宅」は別区分です。

※新築の「その他の住宅」でも、2023年12月31日までの建築確認、または2024年6月30日までの建築など、経過措置の条件を満たす場合は2,000万円・10年となります。性能区分は広告の表現だけでなく、証明書等で確認します。国土交通省・住宅ローン減税、国税庁・新築等の要件

所得要件は、原則として控除を受ける年の合計所得金額2,000万円以下です。給与年収1,200万円と合計所得金額は同じ数字ではありません。他の所得や所得控除も含めて確認します。40㎡以上50㎡未満の特例では所得要件が1,000万円以下となり、子育て世帯等への借入限度額の上乗せは使えません。返済期間10年以上、自己居住などの条件もあります。

3-2｜4,300万円と5,000万円で控除はどれだけ変わる？

住宅性能ごとの違いを見るために、借入限度額だけを変えて試算します。次の数字は、この家庭が実際に受け取れる税額の確定額ではありません。

比較上、各年末までに12回ずつ返済し、金利一定、繰上返済なし、各年の対象残高を全額算入でき、取得対価・納税額による制限もかからないと仮定しています。実際には入居月、対象費用、補助金、納税額等で変わります。

上3行は13年間、最下行は10年間の合計です。対象外の新築住宅はA・Bとも0円です。税務上の端数処理前の参考計算となります。

例えば限度額3,000万円の場合、両プランとも多くの年で残高が限度額を上回るため、借入れを700万円増やしても控除はほとんど増えません。Aの残高が13年目に3,000万円を下回るところで、わずかに差が出ます。

3-3｜諸費用を借りられることと、控除対象になることは別

今回の5,000万円は諸費用込みです。対象となる住宅等の取得対価が借入残高より少なければ、その取得対価による制限がかかります。また、借入れに含めた費用すべてが住宅取得のための控除対象になるとは限りません。上の表をそのまま実際の還付見込額に使わず、物件代金と諸費用を分けた資金計画で再計算する必要があります。国税庁・借入額が取得対価を超える場合

所得税から引ききれない場合の住民税控除にも上限があり、計算額がすべて戻るとは限りません。財務省・令和8年度税制改正

控除の増加分だけで、借入れを増やす判断はできません。 追加の利息や手数料、将来の金利上昇まで含めて比較します。

4｜頭金700万円は、住宅に入れると自由に使いにくくなる

頭金を入れると、借金は700万円減ります。その一方で、700万円は住宅に形を変え、教育費や生活費にすぐ使えるお金ではなくなります。

この家庭では、子どもが大学進学を迎える18歳のとき、夫は60歳です。進学費用が増える時期と、働き方や収入が変わる時期が重なります。

保育・学校教育だけでなく、塾、習い事、私立進学、留学、一人暮らしなど、教育方針によって必要額は変わります。住宅購入後にも、固定資産税、修繕費、家電の買い替え、自動車購入、病気やけがによる支出・収入減に備えなければなりません。

そこで、残る金融資産を次の3つに分けて考えます。

Aでも約1,800万円が残ります。それで必要な備えが足りるなら、700万円を頭金に入れる選択は十分合理的です。一方、教育方針や今後の収入によっては、Bで多くの手元資金を残す価値があります。

「頭金はいくらが正解か」は、購入価格に対する割合だけでは決まりません。購入後に、何のためのお金をいくら残せるかから逆算することが大切です。

5｜手元に残す700万円を20年間運用するとどうなる？

仮に700万円を一括で運用し、追加投資や引出しをせず、毎年一定の利回りで複利運用できた場合を計算します。

計算式は「700万円×（1＋年利回り）の20乗」。税金・運用費用を差し引く前の機械的な試算です。実際の運用では毎年同じように増えることはなく、20年後でも元本割れする可能性があります。

したがって、「住宅ローン金利1.195％より年4％の運用が有利だから、借りて投資すればよい」とは考えません。ローンは変動金利で、投資収益は確約されず、返済は運用成績が悪くても続くからです。

700万円を残すことと、700万円すべてを投資することも別の判断です。教育費や緊急予備資金が含まれるなら、その部分を値動きのある資産に回す前提にはしません。

5-1｜公平に比べるなら、Aの毎月約2万円も忘れない

Aは毎月の返済が約20,403円少なくなります。これを使わずに積み立てれば、Aも金融資産を増やせます。

同じ年利回りで、毎月末に返済差額を20年間積み立てると、次の試算になります。年利を実効月利に換算しています。

この表も税金・費用控除前です。共通して保有する資産は含めていません。さらに、Bは65歳時点のローン残高がAより約336.1万円多く残ります。

例えば年3％の仮定では、Bの運用資産はAの積立より約597.4万円多くなる一方、残債も約336.1万円多いため、差し引きは約261.4万円です。これに控除の差、費用、税金、金利の変化を反映して初めて家計として比較できます。この差は運用が仮定どおり進んだ場合の数字にすぎません。

逆に、両方とも利息ゼロの現金で保有・積立したとすると、Bの700万円に対してAの積立は約489.7万円。残債の差まで引くと、Aの方が約125.7万円有利です。これは、先ほどの20年間の追加利息に相当します。手元資金を確保するためにも、借入コストがかかることが分かります。

5-2｜NISAなら700万円をすぐ全額投資できる？

成人向けNISAの年間投資枠は、つみたて投資枠120万円と成長投資枠240万円の合計360万円です。1人で700万円をその年にすべてNISAへ入れることはできません。すでに使った枠や商品ごとの条件も確認が必要です。金融庁・NISAを知る

上の一括運用の表は、700万円を最初から全額NISAで運用できるという意味ではありません。実際には投資時期、利用枠、課税口座の税金、運用費用を反映します。NISAを使っても、損失が出るリスクはなくなりません。

6｜45歳の住宅ローンは「65歳の家計」から考える

今回の目標は、80歳まで何も見直さず払い続けることではありません。65歳で必要なら一括返済も選べるよう、教育費と老後資金を残したうえで準備することです。

65歳時点で確認したいのは、次の6つです。

夫65歳のとき、妻は58歳、子どもは23歳です。妻の年金開始までの期間や、子どもの進路によっては残る教育費も、年ごとの収支に入れます。

一括返済しても十分な資金が残るなら、完済が選択肢になります。現金を残したいなら一部繰上返済、返済を続けても収支に無理がなければ継続も考えられます。

ただし、65歳になって初めて確認するのでは遅い場合があります。毎年の家計確認に加え、進学、収入の変化、金利改定などの節目で計画を見直しましょう。退職直前に運用資産が値下がりして慌てて売らずに済むよう、返済に使う予定のお金は時期が近づくにつれて現金等へ移すことも検討します。

6-1｜ローン残高だけで、安全・危険を決めない

例えば、次の2つの家計では状況が違います。

家計②は借金が多くても、保有資産を含めると返済への備えは異なります。ただし、金融資産2,000万円すべてを返済に回せるとは限りません。

見るべきなのは、次の順番です。

この差額だけで将来の安全性が決まるわけではありません。年金等の収入で毎月の生活費と返済を賄えるかも、あわせて確認します。資産と負債、そして今後の収支をセットで見るのが、相談の現場で大切にしている考え方です。

7｜頭金を入れる・入れない、それぞれが向くのは？

7-1｜頭金700万円を入れるメリット

• 毎月の返済が約2万円軽くなり、家計に余裕を持たせやすい。
• 借入元金と支払利息を抑えられる。
• 金利が上がったときの影響を小さくできる。
• 65歳時点のローン残高が少なくなる。
• 借金が減る安心感があり、減らした借入分について運用成果に頼る必要がない。

購入後も教育費や予備資金を確保でき、毎月の固定費を抑えたい家庭には有力な選択肢です。

7-2｜頭金を入れず、700万円を残すメリット

• 教育費や緊急時に使える手元資金を多く確保できる。
• 住宅性能等によっては、住宅ローン控除が増える可能性がある。
• 当面使わない部分を、NISA等による長期資産形成に回す選択肢を持てる。
• 将来の家計に合わせて、繰上返済する金額と時期を選びやすい。

ただし、返済負担が大きくなり、変動金利が上がれば借入額が大きいほど影響も大きくなります。「返済額が急には変わらない仕組み」がある契約でも、利息負担が増えないわけではありません。三菱UFJ銀行・変動金利の仕組み

手元資金を計画なく使ってしまうと、資金を残したメリットも失われます。Bを選ぶなら、700万円の使途と管理方法まで決めておく必要があります。

なお、選択肢は700万円か0円の二択だけではありません。必要な手元資金を先に確保し、残りの一部を自己資金に充てる方法もあります。

よくある質問

住宅ローンの頭金は、いくら入れるのがよいですか？

購入価格の割合だけで決めず、購入後に残す教育費・生活予備資金・老後資金から逆算します。今回のケースでも、700万円か0円だけでなく、一部を自己資金に充てる方法があります。

45歳で35年ローンを組んでも大丈夫ですか？

返済期間の審査条件に加え、退職後の返済計画を確認する必要があります。65歳時点の残高と金融資産、年金、生活費を並べ、完済・一部繰上返済・返済継続を比較します。

頭金を入れず、NISAで運用した方が得ですか？

運用成果は保証されず、変動金利が上がる可能性もあります。頭金を入れた場合に浮く毎月の返済差額も比較に含め、教育費や予備資金を確保したうえで判断します。

まとめ

今回の試算では、頭金700万円で月々の返済は約2万円軽くなります。一方、頭金を入れなければ、教育費や不測の支出に備える資金を多く持てます。

どちらを選ぶかは、住宅ローン控除だけでも、想定運用利回りだけでも決められません。住宅ローン、控除、手元資金、教育費、資産運用、老後資金を一体で考える必要があります。

住宅ローンの正解は、借入額だけを見ても分かりません。20年後に住宅ローンと金融資産がそれぞれいくら残っているか。そこまで含めて設計することが大切です。

出典・参考

• 国土交通省「住宅ローン減税」
• 国土交通省「既存住宅を取得したとき」
• 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」
• 国税庁「住宅借入金等の金額が住宅の取得対価の額を超える場合」
• 財務省「令和8年度税制改正」
• 三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」
• 三菱UFJ銀行「住宅ローンの返済期間」
• 三菱UFJ銀行「変動金利の基準金利見直しについて」
• 金融庁「NISAを知る」

確認日：2026年9月23日。返済・運用・控除比較は上記の仮定による独自試算で、将来の成果や融資・税制の適用を保証するものではありません。個別の判断は収入、金融資産、住宅性能、住宅ローン金利、教育方針、退職金等によって異なります。